Руїни маріупольських багатоповерхівок та "іпотечні новобудови". Колаж "Новин Донбасу"
Ринок нерухомості в окупованому Маріуполі вражає своїми цінами. В місті, де досі не працюють очисні споруди, а каналізація стікає в ріки та море, де немає питної води, а починаючи з березня виникли проблеми і з технічною водою, де аварії на електромережах трапляються щоденно в різних районах, ціни на нерухомість вищі, ніж в більшості не столичних міст Російської Федерації. Як так сталося? Хто купує квартири в окупованому Маріуполі? За скільки реально можна купити або продати квартиру, дослідили журналісти «Новин Донбасу».
Коли ціни на нерухомість у Маріуполі пішли вгору
Ринок нерухомості у Маріуполі ожив одразу після встановлення окупаційної адміністрації у місті. Ну, як сказати нерухомості — правильніше було б сказати «ринок руїн».
На сайтах з продажу нерухомості стали виставляти розбомблені квартири маріупольців — без однієї зі стін, з діркою у даху від ракети, без простінків та балкону — різні були варіанти. В цій історії вражали дві речі: перше, що знаходилися охочі це купувати, друге — це ціни. Коли зруйнована двокімнатна квартира у «хрущовці» виставлялася за 20-22 тисячі доларів, це реально дивувало, бо навіть коли така квартира була ціла і неушкоджена, її вартість у Маріуполі була максимум 15-17 тисяч.
Як пояснили «Новинам Донбасу» в одній з рієлторських фірм, яка зараз працює в окупованому Маріуполі, спочатку такі квартири купували із розрахунку переоформити та отримати державну компенсацію від РФ в більшому розмірі. Але потім стало ясно, що розмір компенсацій значно менший за вартість квартири. Крім того, сама процедура купівлі-продажу була з юридичної точки зору нелегальною, бо не працювали російські реєстри, не працювали і нотаріуси, тож на певний час ринок нерухомості в частині продажу завмер.
Але зараз попит на квартири у Маріуполі тільки зростає — на будь-які квартири, в тому числі відновлені після обстрілів. В місто приїжджають росіяни, тут обирають залишатися мігранти з країн центральної Азії, які масово їдуть до Маріуполя заробляти гроші на будівництві. Тому станом на зараз, кажуть ріелтори, попит перевищує пропозицію — вцілілих та нових квартир в місті все ще набагато, менше ніж охочих придбати нерухомість. І це підганяє ціни вгору.
Хто купує квартири у Маріуполі, і скільки це коштує
«Я продала свою квартиру гостиного типу вдвічі дорожче, ніж я її купувала свого часу. Маленька гостинка площею 18 кв. метрів коштувала мені 7 тисяч доларів, а продала я її за 13 тисяч», — розповіла маріупольчанка Н.
В її квартиру було пряме влучання снаряду. Але будівельники дірку в стіні заклали цеглою, і росіяни без жодних питань погодилися купити таку квартиру.
«Це були москвичі. Я спитала у них, навіщо їм квартира у Маріуполі. На що вони відповіли мені, що завжди мріяли про квартиру біля моря. На квартиру в Сочі або в Криму у них грошей немає, а на Маріуполь вистачає», — переповідає діалог з покупцями маріуполька.
Для росіян, які їдуть до Маріуполя із великих російських міст, маріупольські ціни на квартири та будинки просто смішні. А для росіян, які їдуть до міста на заробітки із російської глибинки, взагалі Маріуполь, навіть напівзруйнований, видається райським місцем у порівнянні з тим болотом, в якому вони живуть. Тож такі люди будують та ремонтують будинки у Маріуполі, потім тут купують квартири і перевозять свої великі багатодітні родини. Так у місті відбувається дуже швидка заміна населення. І іпотека — один із основних інструментів, яким користується Кремль для реалізації своєї стратегії з заміщення українців росіянами.
Іпотека не для місцевих
Уявіть ситуацію, коли на всій території РФ вартість іпотечних кредитів складає 20-30% річних, а в Маріуполі — 2%. За ідентичну квартиру уявна родина щомісяця в Маріуполі буде платити 22-25 тис. рублів на місяць по іпотеці, а в Ростові-на-Дону — 32-35 тисяч рублів. Тож родини, які обмежені у фінансах, їдуть до Маріуполя, бо це чи не єдиний спосіб для небагатих росіян придбати зараз житло.
Зі свого боку російська влада стимулює росіян їхати в окупацію додатковими пільговими умовами. Кремль створює такі правила видачі іпотеки, що отримати її місцевим мешканцям майже неможливо.
По-перше, потрібно бути офіційно працевлаштованим. В Маріуполі зараз офіційно оформляють на роботу переважно працівників бюджетної сфери. Але рівень зарплати у бюджетників дуже низький, він точно не дозволяє сплачувати іпотеку навіть з такою низькою ставкою, як у Маріуполі. Ну а ті з місцевих, хто працює на будівництві і отримує дійсно великі гроші, як правило, отримує їх у конвертах.
Окрім офіційного працевлаштування, потрібно безперервно жити протягом 6 місяців на території РФ. З цим теж у багатьох місцевих не складається.
Ну, а якщо врахувати вартість квартир в новобудовах, які побудували росіяни у Маріуполі, то стає абсолютно очевидним, що іпотека — це для росіян, а не для тих, кого вони захопили.
Наприклад, 1-кімнатна квартира в «Ленінградському кварталі» площею 39 кв.м коштує сьогодні 7,5 млн рублів — це 83 тисячі доларів.
Квартира в хорошому районі (іпотеку взагалі будують виключно в найкращих місцях міста) — на проспекті Металургів, між площею Кірова та центром. Вона продається з внутрішнім оздобленням.
ЖК «Ленінградський квартал» у Маріуполі. Фото: соцмережі
Квартира в ЖК «Ленінградський квартал» в Маріуполі. Фото: соцмережі
Ще пів року тому 1-кімнатні в цьому будинку забудовник продавав за 6,5 млн рублів, але зараз підняв ціни одразу на мільйон, тому що квартири мають попит, звісно, що серед росіян. За інформацією пропагандистських медіа, в Маріуполі ще не було прикладів продажу іпотеки маріупольцям. А от росіяни такі квартири хапають, як гарячі пиріжки. В новобудові по проспекту Нахімова, 82 (перша іпотечна новобудова, яку росіяни здали в експлуатацію) росіяни розкупили квартири за пів року до завершення будівництва. Принаймні, саме така інформація була розміщена на сайті забудовника.
Вторинний ринок нерухомості у Маріуполі
Ситуація на ринку нерухомості, коли кращі локації міста віддають під іпотеку, а мешканців, які десятками років жили там, залишають взагалі без житла, створює велику напругу в суспільстві. Щоб трохи розрядити ситуацію, російська окупаційна влада дозволила маріупольцям брати в іпотеку вторинне житло. Але радість у місцевих тривала недовго. Бо за інформацією рієлторки Наталії К., після ухвалення такого рішення ціни на нерухомість стали зростати і на вторинному ринку.
На сьогодні вартість 2-кімнатної квартири в Маріуполі коливається від 4 до 7 мільйонів рублів. Тобто майже стільки ж, скільки і нова квартира в іпотечному будинку.
Наприклад, двокімнатна квартира у самому центрі міста, район колишнього магазину «1000 дрібниць», продається за 4,5 млн рублів (46 тисяч доларів). Але є нюанс. Фото квартири не додаються — лише фото будинку. Це тому, що будинок цей вигорів дотла в березні 2022 року. Його спочатку думали демонтувати, потім вирішили ремонтувати. Відремонтували лише стіни, дах та фасади — всередині там голі стіни. Треба робити не просто ремонт, а прокладати всі комунікації.
Відремонтований будинок у Маріуполі в районі площі Свободи та «1000 дрібниць». Фото: соцмережі
Тому продавець цю ситуацію характеризує так: «Квартира повністю під ваш ремонт. Це чудова нагода створити квартиру вашої мрії. Уявіть: світлі кімнати, затишок та комфорт створені саме вами».Майже стільки коштує і однокімнатна квартира, але з меблями та комунікаціями, на 23 мікрорайоні Маріуполя. Це тепер, після окупації, вже не околиця, а центр життя, як кажуть місцеві. Вартість — 45 тисяч доларів.
Однокімнатна квартира, але з меблями та комунікаціями, на 23 мікрорайоні Маріуполя. Фото: соцмережі
3-кімнатна квартира у Лівобережному районі Маріуполя без ремонту, у відремонтованому після ракетного обстрілу будинку на вул. Пашковського коштує стільки ж, скільки 2-кімнатна з ремонтом у Центральному районі – 45 тисяч доларів.
3-кімнатна квартира у Лівобережному районі Маріуполя без ремонту. Фото: соцмережі
Приблизно така сама за площею квартира, без ремонту, після влучення снаряда, але в Приморському районі коштує вже 60 тисяч доларів.
Оголошення про продажу квартири. Фото: соцмережі
Продавці квартири як великий бонус обіцяють, що у цьому будинку розпочнеться ремонт за рахунок окупантів. Тому вже зараз продають за шалені гроші руїни.
Ще одна пропозиція на ринку нерухомості Маріуполя. Фото: соцмережі
Ціни на будинки — ще вищі. Наприклад, старий будинок післявоєнної забудови, з відсутністю ремонту та якісних комунікацій коштує 66 тисяч доларів.
Що вже казати про будинки біля моря. Там ціни загалом варіюються від 70 до 300 тисяч доларів. Наприклад, цей невеликий будинок (96 кв.м) з ремонтом біля моря коштує 112 тисяч доларів.
Невеликий будинок у Маріуполі (96 кв.м) із ремонтом біля моря вартістю 112 тисяч доларів. Фото: соцмережі
А 2-поверховий будинок у передмісті Маріуполя, у Микільському (Володарському) — майже 300 тисяч доларів.
2-поверховий будинок у передмісті Маріуполя, в Микільському. Фото: колаж із соцмереж
У будинку є басейни, зовнішній та внутрішній, сауна та застарілий, несучасний ремонт. До моря їхати хвилин 40 їзди. Але схоже, що для москвичів це не відстань. Купують навіть за такі гроші.
